Chef här, chef där

Idag skriver Hyresgästföreningen på DN Debatt samt håller ett seminarium. Ämne? Att marknadshyror är dåligt. Inte första eller sista gången vi kommer få höra detta från just HGF. 

Men det intressanta är i vanlig ordning inte det som står utan det som inte står. 

En av de första sakerna man kan läsa i artikeln är det här: 
 

Oberoende. 

Viktigt litet ord det där. Lätt att vara vårdslös med också.

Vem är då denna oberoende person på Ramböll de anlitat?

Ja, enligt pressmeddelandet de skickat ut är det Mariell Juhlin. 
 

Det hade kanske inte varit något konstigt alls att det var just hon som gjort rapporten.

Om det inte vore för att hon är Hyresgästföreningens nya chefekonom. 
 

Hon har alltså bara satt på sig nya glasögon och hepp, så är hon ”oberoende utredare” just idag. 

Vad tyckte då den nyligen utsedda chefekonomen?

”Den svenska bostadsmarknaden kräver lösningar som kan minimera kostnader för enskilda individer”.
 

Väldigt fiffigt att hon samtidigt som hon gjorde intervjun i SvD alltså satt och plitade på den här rapporten de idag släpper. För som av en händelse kommer hon fram till att marknadshyror just skulle orsaka invider högre kostnader. 

Mycket smart PR-grepp. Att samtidigt som hon får jobbet som chefekonom på HGF skriver en ”oberoende” undersökning åt just HGF och sedan kan använda dessa ”oberoende” slutsatser i ett seminarium för att lansera sig själv. 
 

Givetvis kan kan jag inte heller låta bli att borra lite i sakfrågan. 

En direkt konsekvens av vårt nuvarande system, med hyresreglering enligt bruksvärdessystemet, är nämligen något HGF aldrig pratar om. Att det ger högre hyror i oattraktiva områden. Eftersom hyrorna på exempelvis attraktiva Östermalm ska vara samma i princip samma som överallt i landet kostar alltså en etta där idag nästan samma som en etta i Pajala eller Åmål. Trots att det är oändligt många fler som vill bo där. 

Ett system där marknaden får bestämma pris kommer resultera i att hyrorna på mindre attraktiva ställen inte hålls uppe utan sjunkar på grund av efterfrågan. 

Här kan ni se hyran per kvadratmeter 2013 sammantällt av Boverket. 
 

En etta i Jämtland på 40 kvadratmeter kostar alltså i snitt 2 890 kronor per månad medan en etta på på Grevgatan på Östermalm kostar 3 520 kronor per månad. Skillnaden i hela landet mellan den dyraste ettan och den billigaste, i snitt, är alltså futtiga 630 spänn. 

Personligen tycker jag att det här är jätteknäppt.

Men segregationen då? Den motverkas ju av hyresregleringen? 

Nej. Enligt Boverket finns inga sådana effekter att tala om. Istället finns det svarthandel med kontrakt där folk betalar 100 000-tals kronor för ett kontrakt. Och en väl utbredd andrahandsmarknad med väldigt höga hyror. Marknadspriser helt enkelt. 
 

Idag är nybyggda lägenheter betydligt mer anpassade för marknadsnivåer, det vill säga, vad folk är beredda att betala. 

Figuren är från Boverkets rapport ”Det svenska hyressättningssystemet”

Med marknadshyror skulle hyrorna sjunka längre ut från staden, och öka i innerstaden.

Ju längre ut desto lägre hyra. Idag betalar du lika mycket oavsett om du bor på Norr Mälarstrand eller Flemingsberg centrum. Men den här effekten pratar alltså HGF aldrig om. Den är inte lika kul nämligen, om man är emot marknadshyror. 

I den här beställda ”oberoende” rapporten av sin nya chefekonom slår de också på stora trumman om försörjningsstöd (socialbidrag)  och de som lever på detta. Nu ingår betald hyra i socialbidragsnormen så om den höjs kommer dessa personer inte alls omedelbart tvingas flytta. 

De blandar dessutom medvetet ihop korten. Stockholms län och Stockholms stad är verkligen två olika saker. Med marknadshyror skulle hyrorna sjunka på massa ställen i just Stockholms län men höjas i Stockholms stad, där de flesta vill bo och trycket är enormt. Detta gör att folk idag betalar i snitt 80 000 kronor per kvadratmeter för en bostadsrätt, som är enda chansen för folk utan kontakter eller 25 år i kö. 

En annan sak de blandar ihop är också inkomst med disponibel inkomst. Folks inkomster kommer inte påverkas av att hyran höjs, däremot det som finns kvar när hyran är betalad.

Men det är inte så man beräknar försörjningsstöd. Här kollar man på försörjning. Man kan inte säga att folk hamnar under normen utan att implikera att antalet med försörjningsstöd kommer öka, vilket det alltså inte finns något stöd för alls. HGF försöker dribbla bort läsaren genom att föra något påhittat teoretiskt resonemang om ”normen” för att få läsaren att tro att antalet på socialbidrag kommer öka. 

De påstår också att pendlingskostnaderna kommer öka.

HGF verkar ha missat att vi just nu har enhetstaxa i SL. Det betyder att ett SL-kort gäller för hela pendeltågslinjen, bussar inom länet och T-banan. Samma kostnad om du pendlar från Lilla Essingen eller Salem alltså.

Vidare bygger ju hela deras argument på att folk med låga inkomster som får högre hyra bor kvar och därför får lägre disponibel inkomst. Men senare i artikeln tar de upp högre pendlingskostnader som ett argument. Hur ska de ha det? Antingen bor folk kvar och har högre hyra eller så flyttar de och får lägre hyra. De kan inte lägga båda kostnader på samma kolumn.  
 

Bara för skojs skull kollade jag upp hur många som idag har just försörjningsstöd i innerstan, när nu HGF vill sätta bilden om att horder med männniskor med högre hyra ”hamnar under normen”. 

I Malmö lever 11 % av befolkningen på socialbidrag. I Stockholms innerstad ser det ut så här
 

Hyresgästföreningen tycker alltså att du och jag ska acceptera en rapport gjord av deras nya chefekonom som ”oberoende”.

Och ägnar sig i sin artikel åt att blanda ihop massa saker i en enda röra: Stockholm stad med Stockholms län, disponibel inkomst med ”norm för försörjningsstöd” och bo kvar blandas sedan ihop med att samtidigt pendla för att teckna bilden av 40 000 fler som hamnar i socialbidrag. 

När det de egentligen skriver är att den disponibla inkomsten efter hyran är betald alltså sjunker om hyran går upp. Vilket är logiskt.  Antalet med försörjningsstöd och att detta skulle öka finns inga belägg för över huvud taget. 

Ensamstående i Stockholm ska folk också komma ihåg, är väldigt ofta singlar utan barn. Vi har landets högsta andel av befolkningen i just den kategorin. De är alltså inga fattiga ensamstående mammor med tre barn i en liten tvåa utan singlar i stan av olika åldrar och sexuell läggning. Valfritt singel eller inte. 

Men kan man inte föra ett vinnande argument med fakta får man alltså beställa ”rapporter” som visar det man vill och sedan plocka russinen ur kakan. 

Lätt. 
 

18 kommentarer
  1. Min mor bor centralt i en mindre ort i Dalarna, närmare bestämt i Hedemora. Hon ville från stan, ut till en lägenhet nära naturen i någon av de mindre orterna där de kommunala bostadsbolagen ännu har kvar sina hyreshus. Men det var ju lika dyrt som att bo kvar i stan, trots att det mesta av samhällsservice, affär, post, läkarvård mm är obefintlig. Dock finns det buss kvar, men hur länge?

  2. Ramböll ska naturligtvis ha en rejäl släng med sleven också. Precis som PWC då de skrev sin famösa (eller snarare beryktade) rapport om invandringen åt Sandvikens kommun. För företagens egen skull hoppas jag de fick bra betalt. De sålde ju en del av sin heder.

  3. Vad säger Ramböll om detta. I mina ögon så tappar de väldigt mycket av professionalism och trovärdighet i och med detta. / Jonas Nilsson

  4. Fortsätt att granska Hyresgästföreningen. Särskilt deras finansiella position. De får 125 kronor per lägenhet av fastighetsägare i hela Sverige för att de ska förhandla om hyreshöjningar. ta 125 kronor gånger antalet hyreslägenheter i Sverige, så får du en hum om hur mycket pengar den organisationen rör sig med!

  5. Jag har två studiekamrater som jobbat som jurister på två olika HGF-kontor och som sökte sig vidare eftersom de inte sällan fick driva ärenden med ”S-glasögonen” på. Båda har sagt att föreningen internt är en sosseorganisation, men att de utåt påstår att de är ”oberoende” och politiskt obunden, vilket så klart är rena hyckleriet.

  6. Ippskattar sidan rebecca ; )

    Man kan ju inte vara oberoende redan delar deras religion.

    Känns omvänt mot vad jag gjorde med exjobbet, jag skrev rapporten först och sedan skrev jag vad jag skulle komma fram till, blev lättare då jag hade svaret 😉

    På vilket sätt ökar behovet av sos?
    Dåligt insatt men har svårt att tro att de människor som har sos får anpassat bidrag i förhållande var de bor. Finns garanterat ett tak som gör att de inte kan bo centralt utan ”hyresrabbat”.

  7. Inte blir kritiken av rapporten bättre för att siffror fabriceras i samma anda som rapporten kritiseras för.

    Den redovisning av hyresnivåer som du presenterar i inlägget rör LÄN, vad jag förstår. Siffrorna säger därmed ingenting alls om hyresnivån på ”Grev Turegatan”. Däremot säger siffrorna att den allmänna, genomsnittliga hyresnivån i allmännyttiga bolag i Stockholms län är högst i landet, och någonstans kring 15-20 % högre än i Jämtlands län. Genomsnitt säger enligt skolmatematiken mycket lite om fördelningen av det observationer. Annan statistik över hyresskillnader till följd av läge inom Stockholms län visar på betydande variationer, även om det förstås går att diskutera hur stora sådana variationer bör vara. Variationer beror till del på läge, men också på produktionsår, renoveringsår, standard m.m.

    När du beskyller rapporten för att blanda ihop begrepp, så tycks du själv göra samma sak, när du jämför ”Malmö” med ”Kungsholmen”.

    Din skrivning att ”Med marknadshyror skulle hyrorna sjunka på massa ställen i just Stockholms län men höjas i Stockholms stad, där de flesta vill bo och trycket är enormt” är uttjatad men håller inte för det. Dagens hyressättning tillåter hyressänkningar när värden så önskar. När det senast fanns betydande överskott på hyresrätter, i mitten av 90-talet, sänktes dock inga hyror permanent, däremot erbjöds hyresrabatter i form av halverad hyra under en begränsad period m.m. Inom vilken tidsperiod skulle någon hyressänkning alls bli noterbar? Byggbranschen själv uttrycker i mången utredning att byggandet främst hämmas av brist på mark, brister i transportinfrastruktur samt tidskrävande planprocesser. Vissa byggherrar/fastighetsägare nämner också hyressättningen, men förhållandevis långt ned på ”önskelistan”. Nyproducerade hyresrätter har också en mycket begränsad marknad med dagens höga hyror i nyproduktion, vilket kötider för nyproducerade lägenheter i Stockholms stads bostadsförmedling visar. Förändrad hyressättning ger ingen märkbar effekt på utbudet av nyproducerade lägenheter.

    När du ”borrar i sakfrågan”, som du skriver, så ”borrar” du alltså mycket snett, vilket bloggens läsare bör notera. Personligen tycker jag att det är jätteknäppt 🙂

  8. En annan fantastisk slutsats som lyftes fram i DN-artikeln: Med möjligheten att få högre hyresintäkter MINSKAR tydligen incitamentet att sköta underhållet av lägenheterna. Låter som att man borde sänka hyrorna till noll för att kunna lösa renoveringsbehovet i miljonprogrammet… eller?

  9. Bra skrivet. Det är märkligt att flertalet debattörer gör likhetstecken mellan marknadshyror och högre hyror. Marknadshyra innebär att den hyra tas ut som (folk) är villiga att betala. Med andra ord, i områden med lägre efterfrågan blir det tryck nedåt på hyrorna, tvärtom i områden med högre efterfrågan. Idag subventionerar ju boende i t ex Flemingsberg de som bor i äldre fastigheter på Östermalm. Horribelt!

  10. SL har väl inte enhetstaxa om man betalar med engångsbiljetter istf månadskort. Dvs för dessa blir det höjd kostnad att resa längre, om de går över zongränserna.

  11. Det här är också ett riktigt sunkargument. Inte BCG-standard på den där rapporten direkt:

    ”Ramböll ser inte någon evidens för att etablerade fastighetsägare med marknadshyra skulle ha några incitament att bygga nytt, eftersom ett ökat utbud skulle kunna sänka hyrorna inom befintligt bestånd.”

    Kommer inte icke-etablerade fastighetsägare vilja bygga när de ser att det går att tjäna pengar på det i ökad utsträckning? Är det inte lönsammare med ett stort bestånd än ett litet även om vinsten per lägenhet skulle vara något lägre? Innebär inte ett större bestånd skalfördelar som överstiger eventuellt lägre hyra? o.s.v. Pajasrapport.

  12. Håller med att är upprörande att påskina att någon är ”oberoende” när inte är det. Men vad har du för belägg för att hyrorna skulle sänkas i oattraktiva områden om höjs i attraktiva områden? Så länge det finns de som är beredda att betala hyran som är dyr i oattraktiva områden så finns väl inget skäl att sänka hyran? Bostadsbolagens styrelser består inte av ”snälla gubbar” som om får ta ut en högre hyra i innerstaden frivilligt sänker dem i ytterområden. Är kanske inte ens samma bolag som äger fastigheter i de olika områdena.

    Kan du förklara den logiken att dyrare hyror i innerstaden skulle ge billigare hyror i ytterområden?

  13. En HGF-ekonom är av samma typ som en LO-ekonom, en slags ekonom som inte tänker alls, tänker tvärt om eller möjligen framför ett politiskt budskap som de plockat upp på en studiecirkel kring Mao och Lenin, men Riktig Ekonomi är det i alla fall inte!

  14. Som det är nu är det i praktiken de som bor i förorten som subventionerar hyran åt de som bor i staden.

    De enda som tjänar på att hyrorna är reglerade är Hyresgästföreningen själva.

  15. Överhuvudtaget är det trams att prata om oberoende när man explicit har beställt och betalat för en rapport. Medvetet eller omedvetet tenderar folk att leverera det som den som avlönar en vill ha. ”Follow the money”.

    Och sedan förstår vem som helst att om marknaden sätter hyrorna finns inget att förhandla om, alltså är HGF överspelad och kan upplösas. NGOn har blivit ett egensyfte, som vanligt.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Namn *